房子是用來住的，而不是用來炒的。是我黨在十九大報(bào)告中的莊嚴(yán)宣言，也是長期以來廣大城市無房“漂流族”的內(nèi)心呼喚。長期以來，由于房產(chǎn)與戶籍、教育、醫(yī)療等城市資源相互捆綁，導(dǎo)致房產(chǎn)銷售價(jià)格節(jié)節(jié)攀升，已經(jīng)成為許多城市新移民的不可承受之重，積累了大量社會(huì)問題。而“租售同權(quán)”是新時(shí)期國家為解決上述問題的一項(xiàng)重要舉措，以租代售，可以降低住房者在城市居住上的開支，也能緩解房地產(chǎn)市場有價(jià)無市的窘境，房產(chǎn)交易單向買賣的一次性交易，轉(zhuǎn)換成每月都有收益的多次收益產(chǎn)品，也給房地產(chǎn)市場注入新的活力。而對于筆者作為一名保理法律人，以租代售也意味著有巨量房產(chǎn)租賃應(yīng)收賬款在市場當(dāng)中涌現(xiàn)，這些應(yīng)收賬款周期和金額都可以確定，可以作為保理行業(yè)的新藍(lán)海。結(jié)合長期專注于保理法律服務(wù)的經(jīng)驗(yàn)積累，我們對當(dāng)前“租售同權(quán)”新政對于保理業(yè)務(wù)的發(fā)展推進(jìn)作用進(jìn)行梳理，將會(huì)以系列文章形式發(fā)表，供各位保理同仁參考。
剛剛落幕的黨的十九大報(bào)告中，習(xí)近平總書記又再次指出“房子是用來住的，不是用來炒的”，強(qiáng)調(diào)將住房回歸至“居住”的本性，結(jié)合當(dāng)前無論是政府、房地產(chǎn)公司，或是金融領(lǐng)域都舉目關(guān)注的“租售同權(quán)”，從國家政策層面來看，發(fā)展住房租賃市場，或?qū)嵭小白馐弁瑱?quán)”是貫徹落實(shí)“房子是用來住的、不是用來炒的”和推進(jìn)公共服務(wù)均等化的重要舉措。筆者長期投身于保理法律服務(wù)，透過法律人的視角看待這些政策，可以從中發(fā)現(xiàn)很多對于保理公司來說頗具誘惑力的市場機(jī)會(huì)。
一、租賃市場蘊(yùn)含巨量應(yīng)收賬款
對于住房租賃市場規(guī)模，有調(diào)查顯示，目前我國租房人口估計(jì)為1.9億，主要由流動(dòng)人口及高校畢業(yè)生構(gòu)成。未來，國內(nèi)住房租賃市場的主戰(zhàn)場在一、二線城市。東方證券選取了四個(gè)一線城市及23個(gè)二線城市進(jìn)行詳細(xì)拆分計(jì)算，測得目前我國住房租賃市場規(guī)模已達(dá)1.3萬億元，其中一、二線城市的份額占比分別為31%、20%。該報(bào)告預(yù)測，至2030年，我國租房人口將達(dá)2.7億，整體市場規(guī)模將達(dá)4.2萬億元。伴隨“租售同權(quán)”新政的推進(jìn)，將會(huì)有更多市場主體選擇租房而非買房進(jìn)入房地產(chǎn)市場，必將會(huì)帶來更多租房者進(jìn)入市場，房屋租賃意愿上漲也意味著租期更長，市場中的作為應(yīng)收租金應(yīng)收賬款總額也會(huì)更多，這些巨量應(yīng)收賬款對以受讓應(yīng)收賬款開展保理業(yè)務(wù)的保理商來說，意味著相當(dāng)大的市場機(jī)遇，值得保理同仁把握。
二、把脈“租售同權(quán)”相關(guān)制度演進(jìn)
事實(shí)上，“租售同權(quán)”制度并非空穴來風(fēng)，而是一個(gè)不斷推進(jìn)的過程，國務(wù)院及相關(guān)部委多次印發(fā)意見推進(jìn)“租售同權(quán)”制度發(fā)展，例如《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（國辦發(fā)〔2016〕39號）及《證監(jiān)會(huì)、住建部等九部委關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》（建房〔2017〕153號）均提到鼓勵(lì)為住房租賃市場提供融資支持，作為以融通企業(yè)現(xiàn)金流為特色的保理公司更應(yīng)是抓住機(jī)遇，緊跟政策利好，大展宏圖。筆者長期專注于保理法律服務(wù)，特對相關(guān)法規(guī)、政策及實(shí)踐進(jìn)行梳理并解讀。
近年來中央出臺(tái)的相關(guān)文件梳理
我們國家對于“租售同權(quán)”的制度建設(shè)主要以文件形式推進(jìn)，這也是我國通過政策命令的形式對相關(guān)改革制度先行先試的一種改革經(jīng)驗(yàn)，作為一項(xiàng)房產(chǎn)供給側(cè)改革的重要舉措，從中央層面，我們可以看到“租售同權(quán)”制度可以拓展成“推動(dòng)住房租賃市場”的相關(guān)制度，從政策文件上，我們國家是層層推進(jìn)，不斷深化的過程。對保理商來說也意味著“租售同權(quán)”制度絕不是拍腦袋的一時(shí)之舉，而是不斷推進(jìn)和演化的系列制度工程，值得保理行業(yè)對接這一藍(lán)海市場。
發(fā)布時(shí)間 | 文件名稱 | 發(fā)布部門 | 核心要點(diǎn) |
2015年1月6日 | 《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》 | 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 | ① 省市縣搭建住房租賃信息政府服務(wù)平臺(tái)； ② 積極培育經(jīng)營住房租賃的機(jī)構(gòu)； ③ 支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有房源向社會(huì)出租； ④ 積極推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)； ⑤ 支持從租賃市場籌集公共租賃房房源。 |
2015年1月20日 | 《關(guān)于放寬提取住房公積金支付房租條件的通知》 | 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、中國人民銀行 | ① 明確租房提取條件； ② 規(guī)范租房提取額度； ③ 簡化租房提取要件； ④ 提高提取審核效率。 |
2015年11月19日 | 《關(guān)于加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)促進(jìn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級的指導(dǎo)意見》 | 國務(wù)院辦公廳 | ① 推動(dòng)房地產(chǎn)中介、房屋租賃經(jīng)營等生活性服務(wù)規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展； ② 積極發(fā)展客棧民宿、短租公寓、長租公寓等滿足廣大人民群眾消費(fèi)需求的細(xì)分業(yè)態(tài)。 |
2016年2月2日 | 《關(guān)于深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的若干意見》 | 國務(wù)院 | ① 確立購租并舉的城鎮(zhèn)住房制度。 ② 完善城鎮(zhèn)住房保障體系、采取實(shí)物與租賃補(bǔ)貼相結(jié)合并逐步轉(zhuǎn)向租賃補(bǔ)貼為主，加快推廣租賃補(bǔ)貼制度。 ③ 加快發(fā)展專業(yè)化住房租賃市場。通過實(shí)施土地、規(guī)劃、金融、稅收等相關(guān)支持政策，培育專業(yè)化市場主體。 |
2016年5月17日 | 《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》 | 國務(wù)院辦公廳 | 到2020年，基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場體系，提出 ① 培育市場供應(yīng)主體； ② 鼓勵(lì)住房租賃消費(fèi)； ③ 推進(jìn)公租房貨幣化； ④ 鼓勵(lì)新建租賃住房、允許改建房屋用于租賃，將商業(yè)用房改建為租賃住房； ⑤ 給予稅收優(yōu)惠、完善供地方式、提供金融支持，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)向住房租賃企業(yè)提供金融支持。支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品。穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)。 |
2016年11月4日 | 《關(guān)于在境外提供建筑服務(wù)等有關(guān)問題的公告》 | 國家稅務(wù)總局 | 納稅人以長（短）租形式出租酒店式公寓并提供配套服務(wù)的，按照住宿服務(wù)繳納增值稅。 |
2017年4月1日 | 《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》 | 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國土資源部 | 增加租賃住房有效供應(yīng)，建立健全購租并舉的住房制度，培育和發(fā)展住房租賃市場，增加租賃住房用地有效供應(yīng)。鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與工業(yè)廠房改造，完善配套設(shè)施后改造成租賃住房，按年繳納土地收益。在租賃住房供需矛盾突出的超大和特大城市，開展集體建設(shè)用地上建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。鼓勵(lì)個(gè)人依法出租自有住房，盤活存量住房資源。 |
2017年5月19日 | 《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例（征求意見稿）》 | 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 | 國家鼓勵(lì)發(fā)展規(guī)?；?、專業(yè)化的住房租賃企業(yè)，支持住房租賃企業(yè)通過租賃、購買等方式多渠道籌集房源，支持個(gè)人和單位將住房委托給住房租賃企業(yè)長期經(jīng)營。住房租賃企業(yè)依法享受有關(guān)金融、稅收、土地等優(yōu)惠政策，可依法將住房租賃相關(guān)收益設(shè)立質(zhì)權(quán)。 |
2017年7月18日 | 《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》 | 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展和改革委員會(huì)(含原國家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)、原國家計(jì)劃委員會(huì))，公安部 | ① 培育機(jī)構(gòu)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)。鼓勵(lì)國有、民營的機(jī)構(gòu)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)發(fā)展，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)立子公司拓展住房租賃業(yè)務(wù)； ② 加大對住房租賃企業(yè)的金融支持力度，拓寬直接融資渠道，支持發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類債券及資產(chǎn)支持證券，專門用于發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)。鼓勵(lì)地方政府出臺(tái)優(yōu)惠政策，積極支持并推動(dòng)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）； ③ 增加租賃住房有效供應(yīng)。 ④ 選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等１２個(gè)城市作為首批開展住房租賃試點(diǎn)。 |
2017年8月21日 | 《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》 | 國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 | ① 確定第一批在北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個(gè)城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)； ② 在試點(diǎn)城市成功運(yùn)營一批集體租賃住房項(xiàng)目，完善利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房規(guī)則； ③ 完善集體租賃住房建設(shè)和運(yùn)營機(jī)制。村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織可以自行開發(fā)運(yùn)營，也可以通過聯(lián)營、入股等方式建設(shè)運(yùn)營集體租賃住房。 |
通過梳理中央層面的“租售同權(quán)”制度，我們可以看到，中央層面，我們國家是以住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部主推，以稅收、財(cái)政等多方面推進(jìn)以“租售同權(quán)”為代表的住房租賃市場發(fā)展，不論是資金端出臺(tái)公積金租房政策，還是供給側(cè)出臺(tái)土地、房屋等專營集體租賃住房，不論是成本上降低稅負(fù)，還是主體上發(fā)展租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，交易結(jié)構(gòu)上引入REITs，都從各個(gè)方面促進(jìn)國內(nèi)住房租賃市場的發(fā)展。反過來由于租賃市場天生就是一種固定資本投入在前，按期收益結(jié)算在后的存在賬期的業(yè)務(wù)，所以以此為由開展保理業(yè)務(wù)可說是相當(dāng)合適。租賃+保理，大有可為！
地方省市的政策及實(shí)踐探索
而在地方層面，“租售同權(quán)”可說是結(jié)合各地實(shí)際分步實(shí)施。由于住房相關(guān)的戶籍政策、人口政策、城市化政策等均是牽一發(fā)動(dòng)全身的“頂層設(shè)計(jì)”，所以我國“租售同權(quán)”制度的建立天然具有“自上而下”的推進(jìn)形式，由中央先定下基調(diào)精神，再由地方結(jié)合自身業(yè)務(wù)實(shí)際進(jìn)行業(yè)務(wù)創(chuàng)新。當(dāng)前我國一些主要的城市和省份都已經(jīng)逐步推進(jìn)“促進(jìn)住房租賃”的相關(guān)政策。這也意味著保理對接房產(chǎn)租賃不是某一省或某一地域的特殊政策，而是一種全國范圍內(nèi)具有普遍性的市場機(jī)會(huì)。我們認(rèn)為，保理商對接住房租賃可以結(jié)合各地的政策實(shí)際開展業(yè)務(wù)，很多地方的住房租賃政策對保理商來說頗具吸引力，保理法律人將各地政策做一摘錄，供保理同仁參考。
時(shí)間 | 省市 | 重要舉措 |
2016年9月14日 | 遼寧省 | 印發(fā)《遼寧省人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步深化住房制度改革加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實(shí)施意見》，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)向住房租賃企業(yè)提供金融支持。支持符合條件的住房租賃企業(yè)在銀行間市場發(fā)行非金融企業(yè)債務(wù)融資工具，在證券交易市場發(fā)行資產(chǎn)支持證券，推動(dòng)房地產(chǎn)投資信托基金（REITS）試點(diǎn)建設(shè)。 |
2017年4月12日 | 北京市 | 《北京市 2017-2021年及 2017年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃》中指出：明確未來五年內(nèi)全市計(jì)劃供應(yīng)租賃住房 1300公頃，其中2017 年供應(yīng)租賃住房 227 公頃；且未來五年全市住房建設(shè)安排150萬套，其中產(chǎn)權(quán)類住房100萬套、租賃住房50萬套。 |
2017年7月6日 | 無錫市 | 《無錫市戶籍準(zhǔn)入登記規(guī)定》，放寬本市戶籍申請條件，租賃房租滿一定年限的也可準(zhǔn)予本人、配偶和未成年子女在本市落戶。 |
2017年3月20日 | 湖北省 | 《湖北省人民政府辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實(shí)施意見》提出鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)向住房租賃企業(yè)提供金融支持。金融機(jī)構(gòu)應(yīng)探索開展住房租金收益權(quán)質(zhì)押貸款業(yè)務(wù)，并給予一定的貸款期限、利率等優(yōu)惠。對將庫存商品房轉(zhuǎn)化為出租房屋的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，金融機(jī)構(gòu)也要給予貸款支持。支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品。探索在武漢市開展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs)試點(diǎn)。 |
2017年7月17日 | 廣州市 | 《關(guān)于印發(fā)廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案的通知》中首次提出：“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購?fù)瑱?quán)。”；落實(shí)稅收優(yōu)惠。對依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機(jī)構(gòu)和個(gè)人落實(shí)稅收優(yōu)惠政策支持。 |
2017年7月21日 | 佛山市 | 佛山市召開全國住房租賃試點(diǎn)工作動(dòng)員會(huì)議，鼓勵(lì)搭建國有住房租賃平臺(tái)，讓國有平臺(tái)指引、帶動(dòng)和規(guī)范佛山市住房租賃市場。 |
2017年7月24日 | 上海市 | 上海市分別位于嘉定區(qū)和浦東新區(qū)的兩宗地塊的掛牌成交，且這兩宗地塊的土地用途均為租賃住房，要求競得人須100%自持70年，這也是上海在全國首次推出租賃住房用地。根據(jù)出讓公告，這兩宗地塊須至少提供1897套租賃住房。 |
2017年7月20日 | 沈陽市 | 沈陽市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)《沈陽市住房租賃試點(diǎn)工作方案》的通知 ① 到2020年，建成政府住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)；培育一批國有和民營的規(guī)?；?、專業(yè)化住房租賃企業(yè)；形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場體系； ② 2018年12月底前，持有居住證的承租人按照法律法規(guī)規(guī)定在就業(yè)扶持、住房保障、養(yǎng)老服務(wù)、社會(huì)福利、社會(huì)救助、居委會(huì)選舉、人民調(diào)解員選聘以及隨遷子女入學(xué)、參加中考等方面，享受公共服務(wù)，實(shí)現(xiàn)購租同權(quán)； ③ 到2020年，新建租賃住房2萬套，建筑面積100萬平方米以上。 |
2017年7月24日 | 武漢市 | 印發(fā)《關(guān)于開展培育和發(fā)展住房租賃市場試點(diǎn)工作的實(shí)施意見》 ① 確立由國有資本控股、以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的企業(yè)； ② 鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)和住房租賃企業(yè)通過新建商品房增加租賃住房供應(yīng)； ③ 金融支持政策：協(xié)調(diào)國家政策性銀行和部分商業(yè)銀行安排一定貸款額度，對從事租賃住房建設(shè)和經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，提供長期貸款支持；對將已竣工的庫存商品住房轉(zhuǎn)化為出租房屋的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，金融機(jī)構(gòu)要給予貸款支持。協(xié)調(diào)商業(yè)銀行積極開展住房租金收益權(quán)質(zhì)押貸款業(yè)務(wù)，支持企業(yè)多渠道融資；落實(shí)推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)政策。鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和住房租賃企業(yè)發(fā)行房地產(chǎn)信托投資基金，吸引社會(huì)化投資，多渠道籌集資金。 |
2017年8月3日 | 北京市 | 《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》創(chuàng)新提出，為保障本市無住房家庭的居住，由政府提供政策支持，由建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)，銷售價(jià)格低于同地段、同品質(zhì)商品住房價(jià)格水平，并限定使用和處分權(quán)利，實(shí)行政府與購房人按份共有產(chǎn)權(quán)的政策性商品住房的共有產(chǎn)權(quán)住房政策。 |
2017年8月4日 | 成都市 | 《開展住房租賃試點(diǎn)工作的實(shí)施方案》指出： ① 新組建或依托現(xiàn)有國有企業(yè)組建市屬國有住房租賃公司，開展租賃住房、人才公寓的建設(shè)和運(yùn)營； ② 扶持住房租賃企業(yè)，到2020年，培育和發(fā)展機(jī)構(gòu)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)不低于50家； ③ 提供金融支持。支持金融機(jī)構(gòu)按照依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，向住房租賃企業(yè)提供金融服務(wù)。對符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、票據(jù)等產(chǎn)品進(jìn)行融資給予一定數(shù)額的資金獎(jiǎng)勵(lì)。支持住房租賃企業(yè)開展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)，充分利用社會(huì)資金，拓寬企業(yè)融資渠道。 |
2017年8月10日 | 河南省 | 河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)鄭州市住房租賃試點(diǎn)工作的意見》， ① 通過租賃雙方直接網(wǎng)簽、房源與身份核驗(yàn)、信用體系構(gòu)建、大數(shù)據(jù)應(yīng)用、智能政務(wù)決策支持等手段，提供便捷的租賃信息發(fā)布等服務(wù)； ② 賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益； ③ 加強(qiáng)人才公寓建設(shè)； ④ 新組建或在現(xiàn)有國有投融資平臺(tái)的基礎(chǔ)上組建國有或混合所有制住房租賃平臺(tái)。 |
2017年8月15日 | 南京市 | 南京市政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于南京市住房租賃試點(diǎn)工作方案的通知》，建立通過政府劃撥建設(shè)、企業(yè)新建自持、配建、改建、閑置住房出租等多種渠道籌集租賃住房的模式，建設(shè)或籌集租賃性住房不低于50萬平方米。 |
2017年8月17日 | 北京市 | 《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場的通知（征求意見稿）》旨在完善購租并舉的住房體系，建立健全住房租賃管理服務(wù)制度，多渠道增加租賃住房供應(yīng)，培育機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)，引導(dǎo)居民形成先租后買的梯次消費(fèi)模式，提到： ① 鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)加大對租賃住房項(xiàng)目的信貸支持，通過合理測算未來租賃收入現(xiàn)金流，向住房租賃企業(yè)提供分期還本等符合經(jīng)營特點(diǎn)的長期貸款和金融解決方案。通過再貸款、再貼現(xiàn)等政策措施，引導(dǎo)和支持金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新針對住房租賃項(xiàng)目的金融產(chǎn)品和服務(wù)。鼓勵(lì)住房租賃企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)運(yùn)用利率衍生工具對沖利率風(fēng)險(xiǎn)。 ② 繼續(xù)推進(jìn)公共租賃住房開發(fā)貸款試點(diǎn)工作，適度增加試點(diǎn)參與銀行數(shù)量。主動(dòng)向中國銀行間市場交易商協(xié)會(huì)推薦住房租賃企業(yè)或項(xiàng)目，支持其發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類債券及資產(chǎn)支持證券，拓寬直接融資渠道。研究制定鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）發(fā)展的優(yōu)惠政策，協(xié)調(diào)與指導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)積極參與，支持住房租賃企業(yè)利用房地產(chǎn)投資信托基金融資。 |
2017年10月1日 | 深圳市 | 根據(jù)《深圳市人民政府辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實(shí)施意見》，探索采取購買服務(wù)或政府和社會(huì)資本合作（PPP）模式，將現(xiàn)有政府投資的公共租賃住房交由專業(yè)化的租賃企業(yè)運(yùn)營管理；加強(qiáng)租賃住房規(guī)劃和用地供應(yīng)；允許商業(yè)用房按規(guī)定改建為租賃住房；允許現(xiàn)有住房按規(guī)定改造后出租。 |
從上表可以看出，除了沈陽、成都等一些地區(qū)，我國當(dāng)前的“租售同權(quán)”制度主要集中于沿海的大中型城市，這些城市住房購置成本較高，房屋租賃市場比較成熟，開展“租售同權(quán)”試點(diǎn)的緊迫性和市場監(jiān)管經(jīng)驗(yàn)較強(qiáng)，保理商應(yīng)當(dāng)選擇這些城市入手開展相關(guān)保理業(yè)務(wù)。從政策出發(fā)，這些地區(qū)的政策概括來說，一般表現(xiàn)為以下三個(gè)方面：其一、從供給側(cè)增加土地、稅收等房產(chǎn)租賃優(yōu)惠政策，當(dāng)?shù)刈》孔赓U體量及應(yīng)收賬款總額會(huì)應(yīng)上述政策取得增長，對接保理市場機(jī)會(huì)巨大。其二、規(guī)范租賃市場，成立一批住房租賃企業(yè)及住房租賃平臺(tái)。眾所周知，開展保理業(yè)務(wù)最大的風(fēng)險(xiǎn)就在于應(yīng)收賬款虛假，規(guī)范的住房租賃平臺(tái)及市場主體可以加強(qiáng)保理公司對住房租賃應(yīng)收賬款的把控能力，風(fēng)險(xiǎn)更容易掌控。其三、引入金融行業(yè)對住房租賃行業(yè)進(jìn)行支持。保理公司開展此類保理業(yè)務(wù)更容易開展再融資及資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)。
通過上述從中央到地方的法律法規(guī)、政策及相關(guān)試點(diǎn)實(shí)踐的梳理，我們可以看出，當(dāng)下的住房租賃市場的發(fā)展已充分得到各界的高度重視，并且均提到鼓勵(lì)各金融機(jī)構(gòu)及非金融機(jī)構(gòu)運(yùn)用各種方式，各方渠道，為住房租賃企業(yè)及住房租賃行業(yè)提供資金支持。保理公司大可放開腳步，把握機(jī)遇，搶占先機(jī)，參與如火如荼的房地產(chǎn)租賃行業(yè)，將資金與實(shí)體經(jīng)濟(jì)相碰撞，促進(jìn)國內(nèi)住房租賃市場的蓬勃發(fā)展的同時(shí)，贏得自身跨越式發(fā)展。
文章來源：盈科保理律師團(tuán)隊(duì)
文章作者：林思明、田江濤、戈云陽
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